Die Grundstücksbörse Ruhr e.V. stellte ihren aktuellen Immobilienmarktbericht vor. V.l.: Klaus-Peter Großmann, Jan Sebastian Tolckmitt, Carsten Frick, Corinna Spiess, Andreas Völker, Jens Hendrik Zerres, Dirk Langensiepen (Foto: privat)
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Essen/Mülheim/Oberhausen. Die immopro.meo Grundstücksbörse Ruhr e.V. ist ein Zusammenschluss selbstständiger Makler, Architekten und Hausverwalter im Bereich der Industrie- und Handelskammer für Essen, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen.

Das Ziel der Börse ist es u.a., die Ansiedlung neuer Firmen im Ruhrgebiet zu forcieren. Sie besteht seit 1966 und hat ihren Sitz im Hause der Industrie- und Handelskammer.

Aus Anlass der Herausgabe des Mietspiegels 2018 (www.immopromeo.com) für Industrie- und Gewerbehallen, Büroflächen und Ladenlokale gibt die immopro.meo Grundstücksbörse Ruhr nachfolgend eine Beurteilung für die verschiedenen Bereiche des Immobilienmarktes in der MEO-Region ab.

Untersucht wurden die Gewerbemieten in den Bereichen Gewerbehallen, Büroräume und Ladenlokale.

Aufgeschlüsselt werden die Zahlen nach verschiedenen Kategorien wie etwa Bürolagen und Ladengrößen, um ein differenziertes Bild für den Interessenten darzustellen. Dennoch ist eine fachmännische Begleitung von Immobilienexperten notwendig, um zu einer realistischen Einschätzung der jeweiligen Standorte und Objekte zu kommen.

ESSEN

Industrie- und Gewerbeobjekte

Im Jahre 2017 waren die Immobilienmakler mit den Umsätzen wieder sehr zufrieden bei stetig wachsender Nachfrage. Deutliche Zuwächse konnten wir beim Verkauf von Gewerbeimmobilien verzeichnen. 2017 haben die Umsätze auf dem Essener Gewerbeimmobilienmarkt eine neue Rekordmarke erreicht. Niedrige Zinsen und die florierende Wirtschaft sorgten für eine lebhafte Nachfrage von Anlegern. Ältere Gewerbehallen konnten nur vermietet werden, wenn sie zuvor einer grundlegenden Sanierung unterworfen wurden. Angesiedelt wurden mittelständische Betriebe und auch große, internationale Firmen aller Sparten.

Die Preise für Gewerbehallen sind trotz der guten Nachfrage stabil geblieben, bis auf alte, nicht renovierte und instandgesetzte Gewerbehallen.

Hallen bis 5 Jahre alt und eingeschossig 4,50 € – 5,60 €/m² Hallen bis 10 Jahre alt, eingeschossig 3,60 € – 4,60 €/m² Altbauhallen, teils ohne Sanierung 2,80 € – 3,00 €/m²

Büroflächen

Kleinere und mittlere Büroflächen bis max. 500 m2 sind bei Start-Up- und Versicherungsunternehmen gefragt.

Der konjunkturelle Aufwind in Essen sorgte im Jahr 2017 auch für eine gute Nachfrage nach Büroflächen.

Bevorzugte Lagen sind weiterhin Rüttenscheid, das Südviertel und die Innenstadt.

Die Mietpreise sind in 2017 stabil geblieben, Ausnahme sind ältere, unrenovierte Büroflächen; hier sank der Mietpreis von 5,00 €/m2 auf 4,50 €/m2.

Bevorzugte Bürolagen 7,00 € – 12,00 €/m² Mittlere Bürolagen 6,00 € – 8,00 €/m² Einfache Bürolagen 4,50 € – 6,50 €/m²

Ladenlokale

Weiterhin ist es nicht gelungen, für die markantesten Leerstände Sportscheck, Pohland und die ehemaligen Mayersche BuchhandelsFlächen geeignete Nachmieter zu finden. Auch die ehemalige Hennes & Mauritz-Fläche am Markt 1 ist aktuell nicht vermietet. Für diese Bestandsflächen gibt es mit Rücksicht auf die Flächenkonstellation Erdgeschoss mit proportional großen Obergeschoß- / UntergeschoßFlächen kaum Nachfrage. Allgemein ist die Flächennachfrage der Filialisten zurückhaltend und die Kompromissbereitschaft eingeschränkt. Neuvermietungen erfordern neben der Investitionsbereitschaft für Flächenoptimierungen auch eine Flexibilität in der Vertragslaufzeit. Der Trend für neue Gastronomiekonzepte und Hotels in der City hält weiterhin an. Bei Kleinflächenvermietungen wurden die Vorjahrsmieten gehalten.

Wohnimmobilien in Essen 2017

Im letzten Jahr hat sich der Aufwärtstrend am Essener Immobilienmarkt fortgesetzt; besonders, aber nicht nur in den südlichen Stadtteilen. Einer der Gründe dafür ist, dass die Nachfrage mittlerweile deutlich höher ist als das Angebot. Besonders weit öffnet sich die Schere im Neubaubereich. Dort wurden 2017 Rekordpreise verzeichnet.

Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen haben sich die Preise parallel dazu ebenfalls um 30 % nach oben entwickelt, auf einen Quadratmeterpreis von nahezu 3.000 € pro m2 bei Neubau. Einer der Gründe dafür sind aber auch die gestiegenen Baupreise, unter anderem durch energetische Anforderungen. Ein Problem in den begehrten Wohnlagen im Essener Süden ist, dass es nicht genügend adäquate Alternativen zum Haus gibt. Gerade junge Leute und Ältere suchen aber nicht unbedingt das klassische Einfamilienhaus mit Garten. Dies schlägt sich auf finanziell nieder.

Mietwohnungen

Ähnliches gilt auch für Mietobjekte. Aktuell kostet eine Mietwohnung in unserer Stadt durchschnittlich 6,97 € pro m2. Vor zehn Jahren waren das noch 5,84 €. Wir verzeichnen somit einen Anstieg von ungefähr 19 % in Gesamt-Essen. In ausgesuchten Lagen wie dem Ruhrbogen liegen die Mieten noch deutlich höher.

Mit diesen Zahlen finden wir Essen deutlich über dem Ruhrgebietsdurchschnitt. Das gilt bereits, wenn man die gesamte Stadt betrachtet. Dabei zeigen sich nach wie vor deutliche Unterschiede zwischen dem Süden und dem Norden ab. Aber mit Entwicklung des 51. Stadtteils am Berthold-Beitz-Boulevard wird der Norden voraussichtlich bald zulegen.

Einfamilienhäuser

In kaum einer anderen Ruhrgebietsstadt sind Häuser zum Kauf so viel Wert wie hier: durchschnittlich 2.513 € pro m2 für Bestandsgebäude. Bei neu gebauten Einfamilienhäusern sind es sogar 2.672 €. Die Entwicklung in der letzten Dekade ist geradezu dramatisch: Seit 2007 verzeichnen wir hier einen Preisanstieg von ganzen 29 %.

Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen

Der Investment-Boom in Essen ist nach wie vor in vollem Gange. Das zeigt die Entwicklung der Zahlen deutlich. Konnten Anleger noch vor einigen Jahren mit einem Faktor von 10 rechnen, ist heute im Durchschnitt ein Faktor von 13 üblich. In Ausnahmelagen wie Rüttenscheid werden sogar so hohe Liebhaberpreise gezahlt, dass nur noch ein Faktor von 20 erreicht wird, trotz hoher Mieten.

Mülheim an der Ruhr

Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbe- und Industriegrundstücke ist weiterhin geprägt von einer hohen Nachfrage und einem geringen (Gewerbegrundstücke) bzw. nicht vorhandenen (Industriegrundstücke) Angebot. Die Forderung nach Ausweisung weiterer Flächen ist vehement, diesbezügliche Aktivitäten aber leider recht gering. Expansionswillige Firmen können derzeit nur mit Glück innerhalb der Stadtgrenzen gehalten werden. Neuansiedlungen gelingen kaum. Aktuell befinden sich noch ca. 6,5 ha Gewerbegrundstücke im vermarktungsfähigen Zustand, wobei auch diese nicht restriktionsfrei sind. Städtische Grundstücke gibt es nicht mehr. Die Preise bewegen sich zwischen 75,- € bis 110,- € / m² ohne Berücksichtigung des tertiären Sektors.

Auch die Nachfrage nach Hallen ist nach wie vor gut. Mülheim an der Ruhr zeichnet sich durch eine geringe Fluktuation aus, so dass auch das Hallenangebot begrenzt ist. Die Nachfrage konzentriert sich auf Flächen von bis zu ca. 800 m2. Insbesondere kleine Hallenflächen fehlen derzeit, entsprechende Angebote kommen häufig gar nicht erst an den Markt, da sie off-market vermarktet werden.

Der Trend in der Wohnungswirtschaft, Altbestand abzureißen und Flächen neu zu entwickeln, würde sich auch im gewerblichen Bereich für einige Altbauhallen anbieten, da die Anforderungen in puncto lichte Höhe, Dämmung, Aufteilung, Erschließung und Medienanschluss steigen. Die Mietzinsen bewegen sich in den Bereichen 2,50 € bis 3,70 € / m2 für ältere Hallen und 3,70 € bis 5,00 € / m2 für Hallen bis zu 10 Jahren. Kleinere Einheiten in gutem Zustand bis ca. 150 m2 erzielen Kaltmieten von über 5,00 € / m2.

Büroflächen

Die Nachfrage nach Büroflächen bezieht sich überwiegend auf kleinere Flächen bis maximal 500 m2. Das Nachfrageniveau ist nahezu konstant. Die Mietzinsen liegen zwischen 4,00 € / m² für einfache Büros und bis zu 9,00 € / m² für moderne Büroflächen. Neubauzustand und besondere Objekte erzielen Zuschläge bis zu 30 %.

Ladenlokale

Die Nachfrage nach Ladenlokalen ist nach wie vor sehr schleppend. Gute Vorortlagen ziehen hochwertigere Nutzungen an als die Innenstadt. Die Nachfrage bezieht sich häufig auf kleine Flächen von bis zu 150 m2. Die Kaltmieten haben sich insgesamt konstant bis rückläufig entwickelt.

Größere Ladenlokale in B-Lagen werden bereits ab 5,00 € / m2 eingewertet, Spitzenmietzinsen liegen bei kleineren Ladenlokalen bei ca. 30,00 € / m2.

Wohnimmobilien

Der Wohnimmobilienmarkt befindet sich weiterhin auf hohem Niveau. Die Nachfrage ist hoch und es stehen einige Neubauprojekte in der Pipeline. Stufenlos erschlossene Mietwohnungen sind dabei allerdings immer noch zu wenig im Angebot, hier gibt es einen klaren Nachfrageüberschuss. In der Regel werden inzwischen Altbestände abgerissen, um Neubauten zu errichten. Unter anderem führt dies zu steigenden Preisen.

Einstiegspreise für Einfamilienhäuser liegen bei ca. 250.000,00 €, in teuren Lagen bei ca. 360.000,00 €.

OBERHAUSEN

Gewerbeimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien hat sich im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Bei guter Verkehrsanbindung und TopAusstattung konnte für Gewerbehallen eine Spitzenmiete von bis zu 4,50 € / m² erzielt werden. Bei Altbauhallen lag die Einstiegsmiete bei ca. 2,50 € / m².

Büroflächen

Nur moderne oder modernisierte Büroflächen mit lukrativen Mieten konnten sich auf dem entspannten Markt behaupten. Hier wurde bei bevorzugter Lage und guter Ausstattung eine Spitzenmiete von 10,00 € / m² erzielt. Die Einstiegsmiete lag bei 4,00 € / m² in einfacheren Lagen und bei einfacher Ausstattung.

Ladenlokale

Die Marktstraße in Alt-Oberhausen, die Bahnhofstraße in Oberhausen-Sterkrade sowie die Gildenstraße in Oberhausen-Osterfeld stehen wie in den Vorjahren als Einkaufsstraßen durch Discounter-Zentren sowie durch das CentrO. weiterhin unter starkem Druck. Für etliche zur Verfügung stehende Ladenlokale gilt es, neue Mieter zu gewinnen. Der Flächenüberschuss wirkt sich direkt auf die Mieten und dadurch auf den Wert der Immobilien aus.

Eigentumswohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen in Oberhausen hält sich bei Neubauten auf gleichbleibendem Niveau. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand besteht ein leichtes Überangebot. Hier finden Objekte mit Alleinstellungsmerkmalen, wie zum Beispiel Gartenanteil oder großem Sonnenbalkon, bevorzugt Käufer. Ein Sonderfall sind seniorengerechte bzw. barrierefreie Wohnungen, die bedingt durch den demografischen Wandel einen Nachfrageschub erleben.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Einer befriedigenden Nachfrage erfreuen sich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie als Generationenhäuser zu nutzende Dreifamilienhäuser bis zu einem Kaufpreis von ca. 250.000,00 €.

Renditeobjekte

Die Nachfrage nach wirtschaftlich und technisch intakten Renditeobjekten ist rege. Für Objekte mit Mängeln wirtschaftlicher oder technischer Art ist der Markt schwierig. Auf den Eigentümern lastet der Druck zur Modernisierung, da nicht modernisierte Wohnungen kaum bzw. nur in Ausnahmefällen vermietet werden können.

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